משבר הדיור – היבטים נוספים (חלק א')

עוד היבטים על משבר הדיור,  כאלה שצריך להכיר, בעיקר בגלל המשמעויות הרחבות של המשבר הזה. וגם על שקרים, שקרים גסים וסטטיסטיקה.

(פוסט ארוך שפוצל לו לשני חלקים)

משבר הדיור

משבר הדיור? כן, משבר הדיור. אני חושש שמושגי השיחדש החלופיים שאתם קוראים בעיתון נבחרו בקפידה. בד"כ נקרא על "נדל"ן" ולא על "דיור". "נדל"ן" מרמז על נכס שיש לנו, סחורה לסחור בה. המילה "דיור" מדייקת את ערך השימוש – איפה שאנחנו גרים, לאו דווקא נכס, לאו דווקא שלנו.  המילה משבר תחסך מאיתנו. יהיה כתוב משהו כמו "שוק הנדל"ן לאן?" או במקרה המשופר "מחירי הדירות שוברים שיא".  אז למה משבר? כי מציאות שבה מרבית אזרחי ישראל לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה היא מציאות משברית.

מרבית? אבל למרבית אזרחי ישראל יש דירה, ישאל השואל וירמוז לטענה דמגוגית שלי. כן, מרבית. עצם קניית הדירה לא אומרת שאתם יכולים להרשות אותה לעצמכם. מי שקנה דירה בשנים האחרונות, בתקופת הזינוק האדיר (83% מ-2006!) קנה חוב אדיר שילווה אותו עד קרוב לסוף גיל העבודה שלו ואפילו אחריו. חוב שלא יאפשר לו לחסוך מספיק לזקנה או לילדים. חוב שעלול למוטט אותו מול כל דרמה אישית או משבר תעסוקתי. חוב שיקטין משמעותית את כוח הקנייה השוטף של הציבור ובכך יקשה לא רק על קוני וקונות הדירות אלא גם ישקיע את המשק הישראלי בדפלציה של מחסור בביקוש.

חוב אדיר? כן, ע"פ נתוני משרד השיכון חוב משקי הבית על דיור עלה ל274 מיליארד (!) ש"ח ב2013 לעומת 194 ב2008 ומשקל החוב לדיור מסך החוב של משקי הבית עלה ל71% (מ 67%).

במשרד השיכון מנסחים קצת אחרת, אבל המסר ברור:

בשנים 2005–2013 עלה השכר הריאלי בכ-2% בלבד, בעוד שהתמ"ג גדל בכ-38%, ומחירי הדירות עלו בכ-45% ריאלית, באותה תקופה. כלומר, עליית מחירי הדירות הייתה גבוהה מעט מהגידול בתמ"ג, ומאחר שהשכר הריאלי נותר יציב יחסית, הרי שחלה עלייה ניכרת במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה.

פשוט לא? השכר שלכם נתקע (וסביר בגלל שמדובר כאן בשכר ממוצע שהשכר שלכם אפילו נשחק) , החברות הרוויחו יפה ומחירי הדיור זינקו לשמיים.

יותר מזה. מי שקנה וקונה דירה אחרי הזינוק שם את כספו וחסכונותיו על קרן הצבי, בכלל לא בטוח שהוא יוכל להחליף את הדירה בבו העת (להגדיל/להקטין/לעבור) במחיר דומה לזה שהוא קנה. אין סיבה להניח שבסופו של דבר מחירי הדיור הבלתי אפשריים האלו יישארו ברמתם הנוכחית, בה פחות ופחות אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה.

כלכלת ישראל והחברה הישראלית לא יכולות לשאת בחוסר איזון כמו זה שנוצר, כשבכל העולם המערבי מספר המשכורות הממוצע לרכישת דירה הוא נמוך בהרבה (קישור קצת ישן אבל המצב החמיר מאז) – שווקים חותרים לשיווי משקל והדך לשיווי משקל הזה תהיה יותר ויותר ישראלים שבוחרים לקנות את הדירה הנכספת, אבל בחו"ל.

את הזינוק במספר המשכורות הממוצע אפשר לראות גם בטבלה הזו (עיבוד של משרד השיכון):

המשמעות: מחירי הדיור, ביחס למשכורות, פשוט זינקו לשמיים. הכלכלה הקפיטליסטית מלמדת אותנו שבעולם ש ל תחרות חופשית אזי בין שני שווקים שיש ביניהם הפרשי מחירים גבוהים, תהיה "נזילה" של קונים מהמקום שבו המחירים גבוהים אל מחירים הנמוכים ובסופו של התהליך ירד המחיר בשוק היקר למחיר השוק הזול ויווצר שיווי משקל חדש.

אבל כאשר מדובר ברכוש שהוא בית, רכוש שאנשים חיים בו, משמעות "נזילת הקונים" ו"יצירת שיווי המשקל" היא העתקת החיים ככלל למקום אחר –  הגירה המונית של אנשים צעירים לארצות בהן הם יכולים לקנות בית.

. זה לא רק מערכון של ארץ נהדרת. זו מציאות כלכלית המעלה שאלה שכל צעיר ישראלי יצטרך להשיב עליה: עד כמה הוא מוכן לשעבד את עצמו ומשפחתו בשביל החיים כאן.

ובקטנה אז משבר הדיור הזה גם מחזק מאוד את הבנקים מול הלקוחות הפשוטים, כיוון שלמרבית אזרחי המדינה יש פוזיציה של חוב ענק מולם (פוזיציה, גם אם לאמא שלי אין חוב כזה, אז לילדים שלה יש), חוב שבבירור מקטין את יכולת המיקוח של בעל החוב מול הבנק ומגדיל את תלותו בו.

איפה הדירות?

משבר הדיור הוא בראש ובראשונה משבר דירות. כנראה שאין מספיק דירות מגורים רלוונטיות ופעילות בישראל. אפילו משרד השיכון של אורי אריאל (אחרי שסיים לשלוח ללוד את מי שלא בחרו בו)  מודה שיש מחסור אדיר בדירות, 101,000 דירות חסרות ע"פ אמדן המשרד בסוף 2012 (ע"פ אמדן מספר הדירות לעומת מספר משקי הבית). יש גם אמדנים גדולים בהרבה. אבל אם תבדקו , גם לפני חוק הפרטת הקרקעות, ובוודאי שאחריו, הקרקע ששווקה לבנייה (ובוודאי שיש לי הרבה מה להגיד על המונח הנגוע הזה..) היתה בכמות מספקת ודומה לשנים קודמות. אז איפה הדירות? ניסיתי לבדוק מה בדיוק נבנה על הקרקעות האלו? הייתכן שבישראל נבנים הבתים הלא נכונים? כידוע, על אותה קרקע אפשר לבנות וילות ל-4 משפחות (ופחות) או בניין בן כמה קומות עם עשרות דירות. ההבדל כלפי המשק הוא דרמטי.

דירות – תמונת אילוסטרציה

כמה בכלל מהבנייה החדישה היא בנייה נמוכה וכמה ממנה בנייה גבוהה בצפיפות אורבנית? פניות לגורמים ממשלתיים היו סמי מועילות. במינהל הפנו אותי להוריד טופס, לשלם אגרה ולהגיש בקשה "ע"פ חוק חופש המידע" שסביר שיתעלמו ממנה, מה גם שהמידע באתר האינטרנט שלהם לא נגיש לעיבוד בשום צורה. בלמ"ס דווקא חזרו מהר ומנומק (כולל מספר "השב לכולם" משעשעים בין המומחים שם) והציעו ניחוש מושכל למה הנתון שאני צריך לחפש. ע"פ הלמ"ס הנתון שחושף את כמות הבנייה הנמוכה הוא כנראה (וגם הם לא יודעים בוודאות) לוח 15 – דירות בבנייה עצמית. חוקרי הלמ"ס משערים שהנתון הזה, של דירות בבנייה עצמית (להבדיל מדירות ביוזמה פרטית, שכולל את הקבלנים) הוא בעיקר (בניכוי כמה קבוצות רכישה) בנייה צמודת קרקע של מי שבחר להקים לעצמו ולמשפחתו כזה בית.

מהבדיקה של נתוני הבנייה העצמית עולה תמונה חד משמעית (בהשוואה ללוח 14): ב 4 שנים האחרונות קרוב ל45% מהבנייה בישראל היא בנייה עצמית וכנראה שנמוכה.  גם כשמנכים קצת בנייה ביישובים חקלאים צמודי קרקע מטיבם כמו מושבים וקיבוצים (אגב, לא הרבה בנייה האחרונות בגלל שלל תסבוכות משפטיות עם המינהל) עדיין ברור שמדובר על מספר אדיר של דירות. בבנייה נמוכה או צמודת קרקע.

עדכון: אחרי כתיבת הפוסט (וטרם פרסומו) פרסם משרד השיכון טבלה שמתייחסת לנושא הבנייה לגובה. מסתבר שהתחושה שלי היתה נכונה (והפרסום מעיד שזה מטריד לא רק אותי) : חלק גדול מאוד מהדירות שכן נבנות בישראל הן בבנייה נמוכה וצמודת קרקע.

(בטבלהף מספר הדירות שנבנו בכל מחוז ממשלתי לפי שנים ובתוספת סה"כ וציון אחוז הבנייה הנמוכה מכלל הבנייה)

רפאל בוסטיק, מומחה לנדל"ן, מזכיר בהערת אגב (כמובן בכלכליסט) את בעיית הבנייה הנמוכה בישראל, אבל לא מביא (לפחות בעיתון) את ההסבר למה זה קורה, גם במשרד השיכון נזהרים מכל ניסוח שירמוז שלא מדובר בעובדת טבע, אם כי עצם פרסום הנתון מגלה שיש מישהו שם שחושב שזה נתון מטריד אבל לא מעיז לכתוב את זה.

במציאות כמובן לא מדובר בעובדת טבע, במציאות יש שם לתופעה הזו. קוראים לזה "כשל שוק".

איפה הקומות

כשל שוק מוגדר בכלכלה (הקפיטליסטית) כמצב שבו השוק החופשי והמווסת את עצמו לא מצליח להגיע לתוצאה היעילה והטובה ביותר. בי"ס הוא דוגמא טובה, אין תמריץ כספי מוצלח ליזמות פרטית להחזיק בי"ס בגודל, מאפיינים ועלויות של בי"ס ציבורי (להבדיל מבי"ס פרטי קטן ויקר), בעוד שכלל החברה תצא נשכרת מקיומו של כזה ועל כן המדינה לוקחת על עצמה (אמנם פחות ופחות) את אחזקתה וניהולה של מערכת החינוך. כך קורה גם עם הדיור. כשהופכים אותו לחלק מהשוק: השוק החופשי המווסת את עצמו לא מסוגל להביא לתוצאה הרצוייה מבחינת מרבית המשתתפים. למה בעצם? כי בנייה לגובה לא כדאית, כמעט לאף אחד מהשחקנים בשוק:

רוכשי הקרקע מעוניינים בבית פרטי וצמוד קרקע מהחלום הישראלי, הם גם יודעים שבנייה עצמית תוזיל קצת עלויות מול רכישה מפיתוח של הקבלן. בהעדר תמריץ כלכלי אחר (או חקיקה אחרת שתמנע את זה מהם) ידחפו רוכשי המגרשים לבנייה פרטית, לקוטג' דופלקס עם מרתף וקומה שנייה.

גם לקבלנים העסקה הזו כדאית מסתבר. נכון, בתנאים מסוימים עדיף היה להם לבנות על המגרש הזה בניין בן 8 קומות ולמכור הרבה יותר דירות. אבל אז ידרש תכנון מורכב (וארוך הרבה יותר) ובעיקר הרבה אשראי לבנייה היקרה יותר ולמימון הבנייה עד למכירה. את האשראי הזה בדיוק הקבלנים מתקשים מאוד לקבל, בשנים האחרונות יש מחנק אשראי אפקטיבי (שנגרם גם מהוראות בנק ישראל על צמצום האשראי לקבלנים וכמובן גם מהיד הקלה על ההדק של הבנקים) שמקשה מאוד על הקבלנים לקבל מימון בנקאי.  גם שוק האג"ח קפוא בעצם מאז המשבר הכלכלי (ומראש הוא מתאים רק לגדולים שבקבלנים).

בזמן שלציבור הישראלי דוחפים בבנקים הלוואות "זולות" (עד שתעלה ריבית הפריים) וענקיות לרכישת דירות, הם מתקשים לממן את ההקמה של הדירות האלו. איש חשדן ממני אולי היה חושש שאולי גם לאינטרס של הבנקים ברמת המחירים הגבוהה (ששומרת על ערך הנכסים המשועבדים וכופה על הציבור לקחת הלוואות עתק) יש יד ורגל בייבוש מקורות האשראי לבנייה. כך שגם לקבלן נוצר תמריץ מוזר של לבנות פחות, אבל למכור מהר.

אפילו התב"עות (תוכנית בינוי עיר) העירוניות מותאמות בהרבה מקרים דווקא לבנייה צמודת קרקע, כזו שיודעים בועדות התכנון המקומיות שתביא איתה את מעמד הביניים החולם על גדר לבנה, חצר וכלב שברשויות אוהבים כל כך. מספיק להסתכל על העיר החדשה שנבנתה בעשרים השנים החולפות במערב ראשל"צ, אחרי הגל הראשון של רבי קומות צצו שכונות שלמות של בתים צמודי קרקע. אני חוזר: במערב ראשון, מטר מאיילון דרום, לא בקיבוץ עסיסים.

אם אפילו חצי מ72,904 יחידות הדיור "בבנייה עצמית" שנבנו בין 2009 ל2012 במדינה היו נבנות כבניין של 8 קומות ועל בסיס הערכה ממעיטה, שנבנו 4 יחידות דיור במקום (וייתכן מאוד שמדובר על בית יחיד), אזי מדובר על בערך 28 יחידות נוספות בבניין, ועל 18,226 בניינים כאלו , או  קרוב לחצי מליון דירות נוספות. דירות שחסרות נואשות במשבר הדיור הישראלי. המספר הזה גבוה כל כך שגם אם נניח הנחות מחמירות הרבה יותר, שלפיהן רבע ממגרשים אלו יכלו להיות מומרים לבנייה לגובה זה עדיין היה יותר ממספיק בשביל להעלים את משבר הדיור מהמפה.

המצב הזה הוא בעיני דוגמא קלאסית לכשל שוק, הפרטת הבנייה (במובן שהמדינה היא לא גורם בונה או מתכנן), הפרטה אפקטיבית (אבל לא חוקית) של הקרקע (בחכירה א-לה מכירה ע"י המינהל – נושא שדורש העמקה בנפרד), פגיעה משמעותית בתכנון (לדוגמה עם הוד"לים כעת) שהחלישה את כוחם של מוסדות התכנון להתמודד עם המצב הזה, בשילוב כמובן עם הפרטת האשראי (לבנקים הפרטיים, תוך העלמות המדינה מהשוק הזה, להבדיל מהמצב בעבר) ועם עיצוב תדמית "הצמוד קרקע" כחלום המשותף, יצרו מצב שבו מקסום התמריצים של השחקנים הבודדים רחוק מלהביא את התוצאה האופטימלית לשוק כולו ואפילו להפך. 

כן, אני יודע, אנשים רוצים לגור בצמוד קרקע, עם חצר וגדר לבנה, דשא וכלבלב שנובח "הב-הב". ואם זה מה שהם רוצים אז "מי היא המדינה שתתערב בזה?".  אנשים רוצים לגור בצמוד קרקע, אבל גם להצליח לחסוך לזקנה בכבוד, לחיות ברמת חיים סבירה וכד',  והשאיפות האלו מתנגשות. לא תמיד ברמת הפרט, אלא ברמת הכלל. אי אפשר להגשים לכולם את משאלת "צמוד הקרקע" בלי לפגוע לרבים מאוד ביכולת להתקיים בכבוד. תפקידה של המדינה הוא לווסת את השוק ולאכוף עליו שצריך, בטח במדינה קטנה וצפופה מאוד כמו ישראל יש משמעות למעורבות פעילה של המדינה בשוק הדיור. צמוד קרקע? בבקשה – בנגב. רוצה לגור בראשון? תסתפק ברב קומות מודרני.

אבל הממשלה? במקום מעורבות היא מציעה לנו עוד הפרטה ועוד הפרטה. נושא שמביא אותנו לכשל שוק אולי גדול יותר – האדמות ועל כך בפוסט הבא בסדרה הזו.