משבר הדיור, ביקור מחודש

כמה הערות באיחור לא אלגנטי בעקבות דוח מבקר המדינה בנושא משבר הדיור (בסוף יש דיסקליימר בעניין המבקר)

כתבתי כאן בעבר (לפחות בשני פוסטים: חלק א' וחלק ב') על משבר הדיור, אשתדל לפיכך לא לחזור במידת יכולתי על מה שכבר כתבתי בעבר ובמידת הצורך להפנות לפוסטים הקודמים.

משבר של דירות

נדמה לי שהדו"ח מאשש את אבחנתי בפוסטים הקודמים שמדובר במשבר של דירות, פשוט אין מספיק. מספרי הדירות החסרות בדו"ח, שהתקבלו כתורה מסיני ישירות ממשרד השיכון, נראים לי נמוכים מדי ולא לוקחים בחשבון את הצורך גם בדינאמיות בשוק (חלק מהדירות צריכות להיות ריקות כדי לאפשר שוק של מוכרים וקונים). אבל לב העניין הוא שפשוט אין מספיק דירות. בטח לא באזורים שבהם יש עבודה.

משקיעים

העובדה שמדובר במשבר של דירות שמה בפרופרציה הנכונה את כל משחקי "המאבק במשקיעים" של האוצר. גם ככה האוצר "נאבק" במשקיעים (והדו"ח גם מעיר על זה) בחצי כוח, זה מנוגד לעיקרי האמונה הקפיטליסטים שם.  אבל ממילא זה לא משנה הרבה, הדירות של "המשקיעים" לא עומדות ריקות. אז נניח שהן נמכרות תודות לצעדי "המאבק במשקיעים" והופכות מדירה להשכרה לדירה למגורים, אז נוצרו דירות חדשות בתהליך הזה? כנראה שהתשובה היא לא, וגם לא בטוח שזה משרת איזשהו צורך חברתי. אני מאוד בעד למסות הכנסה הונית ורנטיירית כמו הכנסה משכ"ד. אבל ההחלטה על מיסוי כזה היא מטעמי צדק חברתי וחלוקתי, אני לא חושב שזה פותר את משבר הדירות החסרות.

שתי מדינות לשני עמים

ליבת משבר הדיור מתוארת בתרשים 3 (מספור דו"ח המבקר). תרשים 5  מוכר יחסית, גרף כחול שמתאר את הזינוק במחירי הדירות בין 2008 (שבה חוזרים מחירי 2005 אחרי שפל) ל2013 (זינוק שהחריף בזמן שחלף מאז), זינוק של כמעט 50% ביחס לדשדוש המוחלט בשכר הממוצע הריאלי. המשמעות פשוטה וברורה ל(כמעט) כל מי שחי פה: על אותו שכר פלוס מינוס, עלויות הדיור קפצו לשמיים.

tarshim3

כיוון שהבנקים (בהנחיית בנק ישראל) מגבילים את גודל ההחזר החודשי ביחס למשכורת, המשמעות היא שגם למי שכבר מצליח לגרד הון עצמי ויכולת החזר רלוונטית לקניית דירה, צפויה כנראה הארכה משמעותית של תקופת הזמן של המשכנתא ואיתה של עלויות הריבית.

גרף קצת פחות ידוע הוא תרשים 4, זה שמתאר את השינוי בשיעור בההוצאה החודשית עבור שכר דירה יחסית להכנסה נטו ומחולק לעשירונים (נכון, שכר דירה ולא עלות משכנתא, בתיאוריה הכלכלית הן אמורות להתכנס למספר דומה, מסתבר שלאו דווקא במציאות הישראלית, אבל זה הגרף שיש).

tarshim4

הדבר המעניין בעיני בתרשים הוא לא הזינוק המסויים בשיעור ההוצאה על דיור כחלק מההוצאה הכללית, שגם אם הוא חשוב ומכאיב הוא לא מפתיע. המעניין בעיני היא עד כמה מדובר בסוגיה מעמדית מובהקת שמכאיבה הרבה יותר בעשירונים הנמוכים מלמעמד הביניים ולמעמד הביניים הרבה יותר מלעשירון העליון.  הגרף מתאר מצב של שתי מדיניות לשני עמים. כאלו שפשוט לא יוכלו להרשות לעצמם לגור בבית ו/או אלו שהמשכנתא שלהם נלקחה לטווח ענק ומרסקת  את ההכנסה הפנויה ומולם אלו שעבורם מדובר בעוד הוצאה, לא קטלנית (כל עוד הם נשארים באותו עשירון, מה שבמציאות הישראלית והבטחון התעסוקתי הנמוך שבה, בכלל לא מובטח)

צדק חלוקתי

הזכרנו מקודם את תרשים 3 המפורסם על זינוק מחירי הדיירות, אבל לא ציינו עוד עוד גרף שמצוייר שם, גרף שכמעט לא מדברים עליו, גרף שצמוד, פלוס מינוס, לגרף של מדד "מחירי דירות ריאלי", גרף התמ"ג.

מתברר שמחירי הדיור לא קופצים לשמיים באי התאמה מוחלטת לכלכלה הישראלית כפי שמשתקף לכאורה מהשוואה לקפאון בשכר הריאלי הממוצע. ישנה התאמה מסויימת בין הגידול בתמ"ג להתייקרות הדירות.   ההתאמה הזו מעידה כנראה על שני דברים:

א. שיש גם מי שמרוויח יפה (כפי שמיוצג בנתוני התמ"ג) מעליית מחירי הדיור ומשבר הדיור, לא מדובר במצב שרע לכולם, כמו תמיד בכלכלה פוליטית, השאלה הנכונה היא רע "למי".

ב. שייתכן מאוד ושיש אנשים שעבורה הדירות לא התייקרו לעומת ההכנסה שלהם, להפך, יש כנראה כאלו שעבורה הדירות "זולות" יותר ביחס להכנסה הפנויה.

אז הנה עוד מחשבה, רדיקלית יותר, לפתרון משבר הדיור:  צדק חלוקתי אמיתי בתוצר הישראלי, כזה שיתרגם את הגידול בתמ"ג, ברווחי החברות, לגידול משמעותי בכוח הקנייה של השכירים. זה לא יוזיל אבסולוטית את הדירות, אבל יהפוך אותן לברות השגה בשכר הממוצע. מה הסיכוי שזה יקרה? לא הייתי עוצר את נשימתי.

בר השגה

הרבה מהשיח בשמאל החברתי בשנים האחרונות בנושא הדיור מתמקד בנושא דיור בר השגה, גם העיריות מנסות לקדם את הנושא וגם דוח המבקר נוגע בנקודה הזו. אבל בעיני הבעיה עם כל השיח של "דיור בר השגה" כנישה שכוללת מספר קטן של דירות להשכרה במחיר נמוך לטווח ארוך היא שמדובר בעצם ברדוקציה של המשבר כעניין של העניים.   הדיור הוא לא בר השגה באמת לכמעט כל העשירונים בישראל, מחירי הדיור הנוכחיים הם מכונה שמרוששת חלק גדול מאזרחי ישראל "שיכולים להרשות לעצמם דירה" ומעבירה כסף לבנקים (וגם לכמה "יזמים" וספקולנטים של נדל"ן) . הדיור, וזה פחות משנה אם בצורת השכרה או רכישה, צריך להיות בר השגה לכולם. והניו ספיק שהופך את "בר השגה" מבר השגה לרוב אזרחי ישראל ל"בר השגה" לזוכים מעטים בהגרלה  שעומדים בקריטריונים קשוחים, משרת בעיקר את אלו שלא רוצים לטפל במשבר עצמו.

הדירה השולית ומחיר למשתכן

הליברלים למדו מאדם סמית שהמחיר בשוק מבוסס על היצע וביקוש ונקבע בעצם במוצר "השולי" (האחרון). לדוגמא: ייתכן שעל היצע של 10 מוצרים יהיה מחיר של 100 אולם שההיצע עולה ל100 המחיר ירד לדוגמא ל20.  המחיר של כל המוצרים נקבע לפי המחיר שהמוצר ה100 מקבל בעקומת ההיצע והביקוש.

כבר כמה כמה שנים שהאוצר "מנסה" להשפיע על מחירי הדירות באמצעות השפעה על המחיר של הדירה השולית. הוא לוקח 100 או 1000 דירות ומקצה להם סבסוד מיוחד, או כללים מיוחדים שאמורים להוזיל את המחיר. ההוזלה הזו אמורה לצ'פר לא רק את ברי המזל שיזכו בהגרלה כזו או אחרת אלא לגרור הוזלת מחירים בכל השוק שלכאורה "מתחרה" במחירים של  הדירות האלו. הבעיה היחידה היא שזה ממש לא קורה והמחירים בכלל השוק מסרבים לזוז עם מחיר הדירה שולית בפרוייקט מיוחד כזה או אחר.

חסידים קשוחים של אסכולות "אוסטריות" בכלכלה יראו את זה כהוכחה ניצחת שלהתערבות ממשלתית אין מקום ויכולת לשנות משהו בשוק חופשי משוכלל וצריך לתת לשוק לעשות את שלו.  אני מבין את זה הפוך: המכרזים האלו מובניםבדרך שמוציאה אותם בעצם מעקומת ההיצע והביקוש הכללית. אין למחירים שם, כל עוד מדובר במספר דירות קטן מאוד ביחס למחסור בשוק, השפעה על מה שמתרחש בשוק הדיור כי מראש הם לא מתחרים בו. אם התמזל מזלי לזכות במכרז מוזל כזה אז ברור שאקנה בו, אם לא, אזי המחירים שנקבעו במכרז לא משפיעים במאום על המחירים שאשלם היכן שכן אקנה.

האוצר (מפי סגן הממונה על התקציבים עמ' 225) מסתייג בכלל מהשיטה של קביעת מחירי מטרה וקובע כי היא אפקטיבית רק שמשווקים כמות גדולה של יחידות דיור באזורי הביקוש,  שממילא אין וכי הוא דורש פיקוח אינטנסיבי של המדינה על עמידת הקבלן בהתחייבויתיו ויגרום "להגדלת החיכוך בין הקבלן למדינה".   כיוון שפיקוח ו"חיכוך" בין המדינה לקבלנים הן מילים גסות בז'רגון של האוצר ברורה ההסתייגות האידיאולוגית והמעשית של האוצר ממהלכים כאלו.

אז למה האוצר הולך על מהלך שלא באמת מסייע להורדת המחירים בכלל השוק וגם מנוגד לעיקרי האמונה שם? אולי כי "צריך לעשות משהו" והוא נאנס לעשות את זה בהוראת השר, שנבחר עם אג'נדה כזו לתפקיד. אפשר גם לחשוד שאולי הכשלון הזה הוא המטרה. האוצר דואג לעשות את זה בדרך שלא משנה את הכללים בשוק שכן שינוי הכללים, כפי שייודעים באוצר היטב, דורש שבירה של הפרדיגמה היסודית שם. הפרידגמה על תפקיד המדינה ומעורבותה במשק.

איפה המדינה

תפקיד המדינה ואיפה היא במשבר הזו, זו השאלה שעונה עליה עוד גרף חשוב בדו"ח.  הוא תרשים 8, שמציג את שיעור התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית מכלל הבנייה.

tarshim8

תקופת הגרף כוללת שני משברי דיור, הראשון זה של העלייה הגדולה מברה"מ בתחילת שנות ה-90, גם שם היה ברור שהשוק הפרטי לא יכול למלא את ההיצע והמדינה (בתחילה בהובלת שרון בממשלת שמיר ואח"כ בייגה שוחט בממשלת רבין) מגיבה בהגדלה אדירה של התחלות הבנייה ביוזמה ציבורית. מקימה בעצם שכונות וערים לעולי ברה"מ. או בניסוח אחר, דואג לכך שהכלכלה תשרת את החברה ואת המטרות שלה.  תאמרו שהמדינה זרקה מיליארדים על זה? אדרבה, מיליארדים זה לא המון כסף במונחים של מדינה ושאין ספק שקליטת מיליון עולים מרוסיה המתפוררת היא אחת מעילות הקיום של המדינה הספציפית הזו.  והמיליארדים? המדינה בכלל הרוויחה כסף מההרפתקה הזו, שכן הדירות שנבנו ב"בנייה תקציבית" נמכרו לאחר מכן לעולים, ואם זכרוני לא מטעה אותי, אפילו ברווח נאה.

מול המשבר של תחילת שנות התשעים שמדינת ישראל (גם אז בהתנגדות של כלכלני האוצר שהסבירו שאין משבר, שלא צריך להתערב בשוק וכו') אפשר לראות בגרף את החדלון המוחלט של ממשלות השנים האחרונות.  למרות משבר דיור ודירות חריף בישראל, אין שום ניסיון לתקן את כשל השוק של הבנייה הפרטית ולאזן את מספר יחידות הדיור החסר המצטבר (וע"פ דוח המבקר מדובר ב150,000-200,000 דירות ) בבנייה ציבורית וביוזמה ציבורית.  איפה המדינה? איננה , התאיידה, יצאה לחופשה, תחזור אחרי שמחירי הדירות ירוששו אותכם/ן ואת הוריכם.

רמ"י

אך לפני כמה שנים מכרה ממשלה קודמת את האגדה שהבעיה של משבר הדיור היא מחסור בקרקעות בגלל בעיית "שיווק" של מנהל מקרקעי ישראל, שכתמיד תואר כבירוקרטי, מסואב וממולכד ע"י ועדי העובדים.  פתרון הקסם לכל הבעיות האלו היתה הפרטת המינהל ומעבר סופי, דה יורה, (דה פקטו המעבר הזה כבר קורה לא מעט שנים) ממשטר חכירה למשטר של בעלות. בתהליך הזה המנהל הפך לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והיה אמור ל"הציף את השוק" בקרקעות.  עכשיו מתברר שרמ"י לכאורה בכלל לא מחזיק כמעט אדמות "שלא שווקו" באזורי הביקוש ומכאן שיכולתו להשפיע על המחירים נמוכה (זו במילים דומות גם העמדה של "צוות רמ"י" שמובאת בעמ' 131 בדו"ח).  למרות זאת הדו"ח, שכאמור מביא בד"כ את עמדת הפקידות הבכירה (באוצר) כעמדה המבוקשת,  עוסק הרבה בביקורת על רמ"י והכשלון "בשיווק" הקרקעות. אלו שכולם מסכימים "שאין".  אותה גישת "שיווק" הקרקעות, היא מתברר אחת הסיבות למשבר.

שובו של קרל פולני

כאמור, הדו"ח מפנים את תפישת הקרקע כ"מוצר" שאפשר לסחור בה וקובע, היישר מאדם סמית, כי "כאשר היצע הקרקעות למגורים קטן באופן יחסי ואינו נותן מענה לביקוש, מחירי הדיור עולים ואיתם מחירי הקרקע.  ככל שישווקו יותר קרקעות יגדל ההיצע, הדבר ימתן על עליית מחירי הדיור .." (עמ' 223) הדו"ח קובע כי מחיר הקרקע הוא 33% ממחיר הדירה (ואני מניח שההשפעה שלו על המחיר גדולה יותר, בעיקר בגלל המשמעות שלו על מרכיבי המימון) וכי מחיר הקרקע עלה (במרכז הארץ) ב60% בתקופה המדוברת בדו"ח, כלומר בתיאום עם העלייה הדרמטית במחירי הדירות.  

אבל קרקע, כפי שקבע כבר מזמן הפילוסוף והכלכלן קרל פולני, היא פיקציה של סחורה ואיננה סחורה אמיתית. אי אפשר לייצר עוד ממנה. ההחלטה בהפרטת הקרקעות הגדולה שהוביל נתניהו לעבור למשטר של בעלות ומכירת קרקעות משמעותה קיבוע המחסור בקרקע לבנייה במרכז הארץ והמשך עליית המחירים. ככל שנותרו פחות קרקעות ציבוריות לבנייה אזי קצב עליית מחירי הקרקע במכרזי רמ"י יעלה וממילא גם מחירי הקרקע "הפרטית".  

"יזמי" הנדל"ן והספקולציה הגדולה

מה שלא כתוב בדו"ח (וקשה לברר בהעדר נתונים שקופים) הוא כמה קרקע הפכה ל"פרטית" במרכז הארץ בעשורים האחרונים בתהליך ההתפרקות של רמ"י מנכסיה, ברור שמי שמחזיק קרקע כזו, נכס שאי אפשר לייצר "עוד" ממנו. מרוויח משמעותית מעליית מחירי הדירות והקרקע ושמדיניות ההסחרה של הקרקע משרתת אותו.   מרגע שהאדמה יצאה מידי רמ"י, ובהנחה של משטר בעלות (להבדיל מחכירה שהיא למטרה מסויימת) אין בעצם שום מעצור מהניצול שלה שלא לבנייה. הדו"ח מתאר דוגמא שבה בפרוייקט בנתניה שבו היזמים קיבלו קרקע במחיר מוזל (בניסיון של רמ"י להוזיל את מחירי הדיור) ופשוט מכרו אותה לצד שלישי במחיר גבוה יותר. הדו"ח לא מציין כמה כאלו יש וקרקע לכמה יחידות דיור מתוכננות מוחזקות בידי גורמים ספקולטיבים (או "כמלאי" של חברות הבנייה והנדל"ן הגדולות) אבל מעיון בדו"חות כספיים של חברות הבנייה עולה שיש לא מעט כאלו. אזורים לדוגמא כוללת בדוחות שלה "עתודות קרקע" לבנייה של 3000 יח"ד בערך שנרכשו בין 1962 (!) ל2014. חברות שמחזיקות קרקע מוכרות אותה כל הזמן במהלכים שלא מוסיפים יחידות דיור אבל ממשיכים להעלות את "מחירי הקרקע" כפי שחיפוש פשוט במערכת הדו"חות של הבורסה מראה. כך לדוגמא מדווחת חברת אזורים, בדוחות הכספיים שלה, על עסקאות כאלו.

דו"ח המבקר כן מציין שיש פער משמעותי (עשרות אלפי יחידות דיור) בין "התכנון" לבין מה שנבנה בפועל.  נראה שלעיתים (וכבר כתבתי על זה בפוסט קודם בנושא הדיור) האינטרס של הקבלנים (מטעמי מימון ורווח) הוא לבנות פחות יחידות דיור.

עוד זה מדבר וזה בא

בזמן שהפוסט הזה עוד היה בשלבי עריכה סופיים התפרסם הדו"ח השנתי של בנק ישראל שכלל פרק יעודי בנושא שלנו. באופן מפתיע מצאתי את עצמי מסכים עם כמה מהאבחנות של בנק ישראל: הממשלה מנהלת מדיניות של הורדת השכר והחלשת העובדים בענף הבנייה ע"י יבוא עובדים זרים ובכך מונעת את התיעוש של הענף (שהיא לכאורה מקדמת בידה השנייה). תוכניות מחיר למשתכן לא צפויות "להזיז את השוק" ולהוריד מחירים משמעותית באזורי הביקוש ושתמ"א 38 היא חלופה פחות טובה לציפוף ארוך טווח של המרחב האורבני בישראל מאשר פינוי בינוי מאסיבי.  הדו"ח חומק באלגנטיות מהצעת חלופה לטיפול במשבר, גם הם. כמו באוצר, לא סגורים מה נותר לעשות בארגז הכלים המוגבל מאוד שיש למדינה בעולם האידיאולוגי שלהם ומסתפקים בביקורת על השימוש של האוצר בארגז הזה.

סימנים מעידים ( או: אנא אנו באים)

שאני שואל את עצמי אם צעדי הממשלה עתידים להוריד משמעותית את מחירי הדירות אני מחפש סימנים מעידים לירידה הצפויה במחירי הדירות בתוכניות הממשלתיות. איזה סימנים מעידים? למשל טיפול בקריסת ערך תיק המשכנתאות של הבנקים עם ירידה משמעותית במחירי הדירות, קריסה שיכולה למוטט את הבנקים ככל שהמעמד הממשוכן יבין שעדיף לשמוט את המשכנתא מלשלם חוב בלון על דירה שאיננה שווה את המחיר הזה (ואפילו אם לא ישמטו, רו"ח סביר יפחית את ערך המשכנתאות במאזן הבנק בהתאם לירידת מחירי הדירות).  או למשל טיפול במעמד הביניים הממושכן ששעבד את עצמו לשלושים שנה + רוקן את חסכונות הוריו עבור דירות במחיר מופרך שלא יוכל למכור במחיר הזה.  בהעדר כל סימן לתוכניות כאלו אני יכול רק להסיק שאף אחד באוצר לא "חושש" שמחירי הדירות ירדו משמעותיים ויתכנסו לגרף הגידול במחיר "הנורמלי" שלהם.

רוח המפקד

לסיכום העיון בדו"ח, הוא מציג עוד ועוד ממופע החלמאות של העיסוק הממשלתי במשבר הדיור. הזנחה פושעת כמעט של המשבר הזה שנים ארוכות נפגשת עם נתונים חסרים או שקריים, תוכניות סותרות, מתחלפות תדיר ולא מגיעות למימוש והטלת אשמה הדדית.  משרד האוצר, משרד המשפטים, מוסדות התכנון, משרד השיכון, רמ"י, משרד ראש הממשלה והועדות "המיוחדות" למיניהן, אף אחד מהם לא מצליח להזיז את העגלה התקועה הזו, ובמקרה הטוב ממחזר רעיונות ישנים (או במקרה הרע, משתמש במשבר כדי לקדם אג'נדות אחרות ולא קשורות). מהעיון הזה אפשר להבין שהמשבר הזה פשוט לא מעניין אף אחד. זו רוח המפקד, מה שמגיע מראשי המערכת וזה מה שהפנימו בכל דרגי הפקידות שמטפלת בנושא.  כשמצמרת האוצר ועד אחרון הרפרנטים חוזרים על הקתכיזם (עיקרי אמונה) של "השוק החופשי המווסת את עצמו" ועל יתרונות היד הנעלמה אין מה להתפלא שהם באמת מתקשים להאמין שהם יכולים לשנות משהו כל כך גדול כמו שוק הדיור הישראלי. את השינוי הזה הם מותירים בעצם ל"יד הנעלמה".  אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו להסתפק בכך.

עוד משהו: המלצת קריאה ודיסקליימר:

"קיצור תולדות הניאו-ליברליזם" מאת דיוויד הארווי מתאר מצויין את עליית המשטר הניאו ליברלי, מאיפה באו רייגן ותאצ'ר? מהם הכוחות שאפשרו את עלייתם? איך מהמשבר המוחלט של הליברליזם של השוק החופשי המווסת את עצמו בעקבות שתי מלחמות העולם וההצלחה האדירה של הקיינסאניזם בשיקום אירופה הצליחו הניאו ליברלים לחזור לדומיננטיות רעיונית מוחלטת בעולם הכלכלה. ומתאר את הדרך מאגודת מון פלרין, דרך פרס נובל (המזויף!) לכלכלה בשנות ה70, המעורבות של השיקגו בויז של מילטון פרידמן בדיקטטורה הצ'יליאנית (ומאוחר יותר בישראל) ועד עלייתם של רייגן ות'אצר וה"הטיהור" של הבנק העולמי וקרן המטבע מקיינסיאנים.  הוא מתאר גם פרשיות חשובות שלא הכרתי כמו משבר החוב של העיר ניו יורק, שהטיפול בו הטרים מסתבר, את דוקטרינת ההלם.  ומתאר גם את הצורות השונות שלובש הניאו ליברליזם היום (כולל המקרה הסיני) . אחרית הדבר מוקדשת למקרה הישראלי. מומלץ מאוד לקריאה (גם אם אני חושב שהוא מפספס כמה דברים באופן שהתהווה משבר שנות השבעים שאפשר את מכת המוות הפוליטית למשטר הקיינסיאני).  אבל כמי שאמון על מסורת של פעולה פוליטית הדבר הכי חשוב שאפשר ללמוד ממהפכת הנגד הניאו ליברלית והצלחתה המפתיעה הוא "שזו מלחמת רעיונות" (בשאילה מפרידריך האייק בנאום במון פלרין) ושאפשר לנצח אותה, גם שכל הסיכויים נגדך.

דיסקליימר: הסתייגות קצרה על השימוש בדו"ח מבקר המדינה: איני שותף לפסטיבל מבקר המדינה, הייתי מעדיף שביקורת מעמיקה ומשמעותית על הדרג המבצע תתבע ע"י הדרג הפרלנטרי, זה אחד מתפקידי הפרלמנט בכלל (ואפשר לראות בארה"ב דוגמא טובה לאיך זה אמור להתבצע בועדת השירותים המזויינים, ועדת ההקצבות וכיוצ') ו"על הדרך" מרוויחים גם למידה משמעותית של הח"כים שאינם שרים בנושאי הליבה. מבקר המדינה מוגדר כמין "מבקר פנים" של ממשלת ישראל. שכמו בארגונים רבים אמון על ביקורת "קונסקטרוטיבית", מיטוב תהליכי קבלת החלטות ועיסוק בפרוצדורה של קבלת ההחלטה (האם התכנס הפורום הנכון? האם הניירות נחתמו?). ההתייחסות הציבורית לתפקיד המבקר כאל דרג שיפוטי ונשכני חוטאת בעיני גם למבוקש מהמערכת הפרלמנטרית וגם בתפישה של דוח המבקר כמקור אמת אולטימטיבי. האמת היא שבד"כ דוח המבקר מקבל את מרחב המובן מאליו של המלצות והחלטות הממשלה ומאתגר בעיקר את יכולות הביצוע.  עם זאת ראוי שאציין גם כי עובדים במשרד המבקר לא מעט חוקרים ואוספי נתונים מוצלחים ושדוחות מבקר המדינה עמוסים בנתונים וטבלאות שניתן ללמוד מהם לא מעט. ועל כן קפצתי על ההזדמנות לחפור קצת שוב במשבר הכלכלי הגדול של ישראל בשנים האחרונות.

4 מחשבות על “משבר הדיור, ביקור מחודש

  1. סער פוקס

    ניסר,

    מפתיע אותי שאתה מסכים עם התפיסה שמשבר הדיור מקורו במחסור בדירות.
    העלייה במחירי הדירות מתחילה ב2008 בצורה חדה ותלולה מאוד, בלי שיש עלייה של מאות אלפים לארץ או משהו שיסביר ביקוש פתאומי גובר לדירות ובלי שיש ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה.

    מה שכן יכול להסביר את העלייה, זה באמת המשבר הכלכלי הגדול והירידה בריבית, מה שהפך את אפיקי החיסכון בבנק או ההשקעה בנכסים יצרניים ללא כדאיים ויצרו ביקוש גדול לדירות כהשקעה. כמובן, כמו שאמרת, גם בדירות להשקעה אנשים בסוף גרים, כך שאין מחסור בדירות. אבל הרכישה להשקעה מגדילה את הביקוש הכלכלי, מוסיפה ערך כלכלי לדירה, ומגדילה את כמות החלפות הידיים.

    ההיבט המעמדי שציינת מחזק את התפיסה הזאת. אלו שיש להם דירות להשקעה, מתעשרים מהתהליך ומשלמים חלק קטן מהכנסתם לדיור.

    הפתרון בעיניי, פחות משהוא פגיעה במשקיעים, צריך להיות יצירת מסלולי השקעה חלופיים, כלומר מדיניות כלכלית יצרנית, מצמיחה, עידוד השקעה בגורמים יצרניים וכדומה.

    1. alonnisser מאת

      הי סער, אני לא חושב שזה כל הסיפור
      אבל כן, זה חלק משמעותי ממנו, ב2008 להבנתי "מבשיל" המחסור בדירות שנוצר בשנים של הקפאת הבנייה בגוש דן ובשנים הארוכות עוד יותר של הפקרת הנושא של הדיור לסקטור הפרטי ולניהול של הפיננסיירים.
      גם דו"ח מבקר המדינה מביא מספר של למעלה ממאה אלף דירות.שחסרות היום

      נכון, הריבית תדלקה מחד את המשקיעים ומאידך "אפשרה" למעמד הביניים "לשאת" את עלויות המשכנתא שעלו. אבל האם היא הסיבה לזינוק? אני לא חושב שזה מספיק
      בכל מקרה אנחנו במשבר של דירות, קצב דירות חדשות של סוף האייטיז על אוכלוסייה גדולה בהרבה ושהסטנדרטים שלה השתנו. שכונות וערים שלמות בלי מיגון מהתקפה טילית ו/או מרעידת אדמה , שוק שכירות משוגע ועוד.

      אני גם זוכר שהמשמעות של העלאת ריבית היום היא מחיקה של מעמד הביניים הממושכן, ופגיעה דרמטית בייצור הישראלי
      (בגלל שער החליפין( כמובן בתנאי המשק הישראלי הנוכחיים, לא שאתה שר האוצר..

      לפיכך העדיפות לפתרון המשבר הזה, תוך כדי ניו דיל ישראלי והתמודדות עם בעיית חוסר המיגון מטילים ורעידות אדמה צריכה להיותצ באמצעות בנייה מאסיבית ולא בכלים מוניטריים שאולי "יצננו את השוק" אבל לא יפתרו את "משבר הדירות"

    2. alonnisser מאת

      הי סער, אני לא חושב שזה כל הסיפור
      אבל כן, זה חלק משמעותי ממנו, ב2008 להבנתי "מבשיל" המחסור בדירות שנוצר בשנים של הקפאת הבנייה בגוש דן ובשנים הארוכות עוד יותר של הפקרת הנושא של הדיור לסקטור הפרטי ולניהול של הפיננסיירים.
      גם דו"ח מבקר המדינה מביא מספר של למעלה ממאה אלף דירות.שחסרות היום

      נכון, הריבית תדלקה מחד את המשקיעים ומאידך "אפשרה" למעמד הביניים "לשאת" את עלויות המשכנתא שעלו. אבל האם היא הסיבה לזינוק? אני לא חושב שזה מספיק
      בכל מקרה אנחנו במשבר של דירות, קצב דירות חדשות של סוף האייטיז על אוכלוסייה גדולה בהרבה ושהסטנדרטים שלה השתנו. שכונות וערים שלמות בלי מיגון מהתקפה טילית ו/או מרעידת אדמה , שוק שכירות משוגע ועוד.

      אני גם זוכר שהמשמעות של העלאת ריבית היום היא מחיקה של מעמד הביניים הממושכן, ופגיעה דרמטית בייצור הישראלי
      (בגלל שאר החליפין( כמובן בתנאי המשק הישראלי הנוכחיים, לא שאתה שר האוצר..

      לפיכך העדיפות לפתרון המשבר הזה, תוך כדי ניו דיל ישראלי והתמודדות עם בעיית חוסר המיגון מטילים ורעידות אדמה צריכה להיותצ באמצעות בנייה מאסיבית ולא בכלים מוניטריים שאולי "יצננו את השוק" אבל לא יפתרו את "משבר הדירות"

      1. סער פוקס

        אני לא בטוח שהשתכנעתי. צריך גם כנראה לראות את גרף התחלות הבנייה בשנות ה-80.

        אבל לפי הגרף ששיתפת, החל מ-2006-7 יש עלייה בהתחלות הבנייה ומשום מה דווקא אז פורצת עליית המחירים. אני לא יודע איך מודדים מחסור בדירות, אולי תסביר.

        בכל אופן, אני ממש לא מבקש טיפול מוניטרי. ירידת הריבית, יחד עם המשבר הכלכלי הם בעיניי הסיבות העיקריות לעליעת מחירי הדירות, אבל העלאת הריבית היא ממש לא הפתרון, מהסיבות שציינת.

        אני חושב שחידוש הצמיחה, צמיחה יצרנית, באופן שיתמרץ מעבר של משקיעים לתחום היצרני במקום נדלן, זה הכיוון לפתרון. ניו דיל זה שם טוב

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s