משבר הדיור (חלק ב') -איפה האדמות?

(המשך הפוסט הקודם בנושא משבר הדיור)

בפוסט הקודם סקרתי כשל שוק מרכזי במשבר הדיור בישראל: הפרופרציה של הבנייה הנמוכה ביחס לגבוהה. הראיתי איך כשל השוק הזה פוגע בחיים של כולנו ומשעבד חלק גדול מהציבור בישראל לחוב אדיר, שקשה מאוד לשרת.

הפעם נעמיק לתוך כשל שוק קשה אף יותר: האדמות  וגם לאחרים.

איפה האדמות? (או קווים לדמותם של ספסרי הקרקע)

עוד כיוון על אותו נושא אפשר ללמוד מההודעה לתקשורת של משרד השיכון שמספרת בגאווה על עלייה ניכרת של 42% במכירת דירות ביוזמת משרד השיכון כמו גם על שיא במלאי הדירות ביוזמת משרד השיכון שהחלה בנייתם (שימו לב "החלה" לא אומר הסתיימה) שהגיעו ל6,125 דירות. במרקר ובגלובס פימפמו את ההודעה הזאת As is, כולל "הניתוחים" שהמשרד מספק בהודעה.  מה שנשמט מהחגיגות הוא הפסקה הבאה במידעון של משרד השיכון:

"מלאי הדירות החדשות, בקרקעות ששווקו ליזמים אך טרם החלה בינתיים: במאי 2013 מדובר בכ- 23,520 דירות ביישובים האלה: חריש כ-4,400, ראש העין 2,750, ירושלים 1,800, באר שבע 1,690, בית שמש 1,620 ומודיעין 1,270. יישובים בולטים נוספים הם אשקלון, לוד, נצרת, נצרת עילית ויוקנעם עילית."

מה מתברר שנשמט מהסיקור ע"י עיתונאים שקראו רק את החלק הראשון של ההודעה לציבור? נשמטה העובדה הפשוטה שבזמן שיש משבר דיור רחב מימדים בישראל (שסקרו בפוסט הקודם) יש 23,000 יחידות שבכלל לא נבנו למרות שהקרקע שווקה ליזמים!. כמעט פי 4 ממספר הדירות שכן נבנו.

זוכרים לפני כמה שנים שנתניהו הלך להפריט את מקרקעי ישראל (ע"י הפרטת המינהל)? שסיפרו לנו שהבעיה שאין מספיק קרקעות ב"שוק" וצריך להציף את השוק? חברי, שהתנגדו למה שכונה "אם כל ההפרטות" טענו כנגד שאין בעיית קרקעות בשוק אלא שהבעיה היא בכלל אגירת קרקעות ע"י החברות הקבלניות. אלו שמווסתות את השוק והמחירים. ההודעה לתקשורת  חושפת בדרך אגב את שקר "הצפת השוק בקרקעות" . השוק מוצף בקרקעות וחברות הבנייה מספסרות בקרקעות האלו. משחררות אותן טיפין טיפין לשוק. בואו נדגיש את הנתון הזה שוב: חברות הבנייה וסתם ספסרי נדל"ן מחזיקים עתודות קרקע לבניית פי 4 יחידות דיור ממנה שנבנה בפועל.

רגע? הן לא אמורות לרצות לבנות עוד? כמו בפרק "איפה הקומות" גם כאן יש שילוב של אותם אינטרסים בדיוק. מחד: חברות הבנייה מעוניינות במחירי דירות גבוהים שממקסמים את הרווח היזמי. מאידך: גם אם היו רוצות אחרת, מרבית חברות הבנייה לא יכולות לעשות את זה, הן תלויות עד צוואר באשראי בנקאי ואלו, גם בעקבות הוראת בנק ישראל בזמנו על החברה בהתייחסות לאשראי לקבלנים וגם מתוך האינטרס שלהם במשכנתאות גבוהות, ממשיכים לחנוק את חברות הבנייה ומגבילים למעשה את היקף הבנייה בישראל.

גם כאן, יש כשל שוק במימדי ענק. הפרה רוצה להיניק, העגל רוצה לינוק, אבל "היד הנעלמה" של "השוק החופשי המווסת את עצמו" לא מצליחה להביא אותם זה אל זה.  הממשלה? תשאלו אולי.. הממשלה מגיבה למצב הזה כפי שאפשר לצפות: בהתעלמות מהניתוח הכלכלי ובהמשך הדחיפה של אותם "פתרונות" שבעצם הובילו למצב הנוכחי: עוד הפרטה של האדמות והאשראי. עוד התרחקות של המדינה מפעולה יזמית ממשית בשוק ועוד פגיעה בתכנון.

גם כלכלנים קפיטלסטים מובהקים מגדירים כשל שוק מובהק כמקום שבו המדינה היא זו שצריכה להתערב ולפתור אותו. הממשלה בוחרת שלא להתערב (אף לחזק כאמור את גורמי הכשל הזה) כיוון שהמטרה היא לא דיור בר השגה לאזרחי ישראל! המטרה היא חלוקה מחדש חסרת תקדים של ההון הציבורי בדמות  אדמות המדינה לטייקונים, נדלניסטים ואוליגרכים.

ממוצעים, חציונים ועוד קצת שקרים

או: באו לברך ויצאו מקללים.

עוד ביטוי לעומק משבר הדיור הוא היחס בין מספר העסקאות בכלל למספר עסקאות היוקרה. כיוון ששוק היוקרה הוא קבוע בערך, שכן כל שנה לא מתווספות עוד הרבה משפחות לאלפיון העליון ומייד משפרות דיור בהתאם (שלא לדבר על כך שרבות מהעסקאות בשוק היוקרה הן עסקאות על נכסים קיימים – וילות בהרצליה פיתוח ודירות באקירוב שעוברות מיד ליד ולאו דווקא על נכסים חדשים) אפשר להסתכל על ההשפעה שלו על כלל שוק הדיור כאינדיקציה לבריאותו, גם מהזווית של הכלכלה הקפיטליסטית! בשוק דיור בריא, שבו יש הרבה קונים ומוכרים אמורה להיות לשוק היוקרה הקטן השפעה מועטה על המחיר הממוצע.  בפועל מתברר שהמצב שונה:

משרד הבינוי והשיכון מפרסם לראשונה מחירי דירות חציוניים לפי יישוב. המחיר החציוני מייצג נתון שבו מחצית מהעסקות בוצעו במחיר גבוה יותר ממנו, ומחציתן במחיר נמוך יותר ממנו. בניגוד למחיר הממוצע, המחיר החציוני אינו מושפע מערכי קיצון. מחיר ממוצע שהוא גבוה הרבה יותר מהמחיר החציוני מעיד על ביצוע עסקות רבות בדירות יוקרה. פערים אלו מאפיינים במיוחד ערים גדולות, שבהן ניכרת שונוּת רבה בין הנכסים.

אבל למה בעצם משרד השיכון בוחר לפרסם ולדחוף את זה? כיוון שמדובר בפעם הראשונה שבמשרד השיכון פרסמו את הנתון הזה אני חושד שמטרתם הייתה הפוכה, הם התכוונו להראות שבעצם המחירים הם לא גבוהים, זה רק דירות היוקרה מעלות למעלה את הממוצע. אבל במספרים הקטנים של שוק הדיור, זה כמובן לא נכון. יותר מזה, בגלובס טרחו וניתחו את השכר החציוני (עיבוד שבוצע עבורם שכן המדינה לא מפרסמת אותו) מול נתוני עלות הדירה החציונית וגילו שמספר המשכורות ברוטו הנדרשות לרכישת דירה הוא אפילו גבוה מהנתונים הרשמיים ועומד על 207 משכורות חציוניות (מלאות כמובן.. הרבה יותר מחלק המשכורות שבפועל נקדיש למשכנתא) או 150 משכורות לדירת יד שנייה. כך שמסתבר שהסטטיסטיקה הרשמית (שמואשמת ע"י דוברי הימין הכלכלי בהגזמה) אפילו מפחיתה משמעותית באמדנים שלה של יוקר הדיור פה. 

ואפילו הנתון הזה לא נכון. כי הוא לא כולל הוצאה משמעותית מעוד בעלות קניית הדירה. הנתון מחושב לפי מחירי הדירות, אבל שהאדם הרגיל לוקח משכנתא לרכישת דירה הוא מכניס בתוכה עוד כמה שנים של תשלום רק על ריבית המשכנתא. התייקרות הדירות ביחס לשכר משמעותה התייקרות מקבילה של רכיב הריבית (ואיתו רווחי הבנקים)

מה עכשיו?

אבל לאיזו פעולה חלופית, אם בכלל אנחנו יכולים לצפות מהממשלה? בשביל לענות על זה מספיק להסתכל על ממשלת ישראל בתחילת הניינטיז. מדינת ישראל הוצפה (במובן החיובי) במיליון עולי מברה"מ לשעבר. ובאופן פלאי למי שמתבונן מהפרספקטיבה של אופן הפעולה של ממשלות ישראל בעשור האחרון היא בחרה שלא להשקיף מהצד על טרגדיה של מחסור בדיור אלא לצלול ראש לנושא.

מרכיב מרכזי במדיניות היה מה שכונה "בנייה תקציבית" לרמז שמדובר בנייה על חשבון תקציב המדינה – מהכיס של כולנו. בפועל זה לא עלה למדינה סכום משמעותי, הדירות שנבנו בבנייה התקציבית נמכרו לאותם עולים חדשים והכסף חזר לתקציב. מדובר ב"בנייה תזרימית" שמבוצעת על ידי הגוף עם התזרים הכי טוב במשק הישראלי – הממשלה. וזו רק עוד דוגמה קטנה לאיך השיחדש הכלכלי משרת את תומכי השיתוק הממשלתי וההפרטה.

אז המדינה בנתה, יזמה, גיבתה, קנתה, נתנה ערבויות ועוד וכל זאת גם בלי "לדרוס" את השוק הפרטי, המדינה בעצםן הפעילה את שוק הדיור. נכון, גם חטא הוד"לים למיניהם נולד אז כנראה בכל מיני ועדות "עוקפות" מיוחדות. אבל ככלל, מדובר במדיניות שהיא כמעט תמונת מראה של המדיניות הפאסיבית הנוכחית,מדיניות שב ואל תעשה.

מה שאולי עוד גרוע יותר בהשוואה לתגובה של הממשלה דאז הוא שהתגובה הפבלובית כמעט למשבר הדיור בשנים האחרונות היא הפרטת עוד ועוד חלקים מהתשתית הציבורית בתחום הדיור בישראל: בפרט הפרטת התכנון והפרטת הקרקעות. תגובה שגם ביום טוב לא מבטיחה ש – "מחר יהיה פה טוב יותר" אבל במצב של כשל שוק מובהק אזי זריקת עוד ועוד סחורה לשוק לא מתפקד (וייתכן שבתנאי מדינת ישראל גם לא יכול וצריך להיות כאן "שוק" נדלן מתפקד) היא כשל מובהק, כזה שמחריף את המשבר ולא מסייע לפתור אותו.

המשבר המחריף הזה, כאמור בפוסט הקודם, עוד יעוף על כולנו.

הערה על משמעות החנק של אשראי בנקאי על חברות הבנייה (תודה לעופר שדייק את זה):

ישנן חברות בניה רבות ומגוונות מכאן שבשוק זה יש תחרות יחסית. בהעדר מחנק האשראי, שיווי המשקל בין החברות לא היה מאפשר הקפאת קרקאות כיוון שכל חברה היתה מנסה לשווק את הקרקאות ASAP. כלומר: האינטרס של כלל החברות הוא הקפאה (לטובת יצירת מחסור) אך של כל חברה בנפרד הוא בניה (לטובת מימוש מחירים גבוהים), דילמה ממשפחת "דילמת האסיר". בעצם הבנקאים מייצרים, מארגנים ומובילים מהלך של קרטליזציה של שוק הבנייה והקרקעות. מווסתים באמצעות מחנק האשראי את כמות הקרקעות בשוק וכך משרתים גם את החברות שזוכות לרווח גבוה יותר.

6 מחשבות על “משבר הדיור (חלק ב') -איפה האדמות?

  1. פינגבק: משבר הדיור, ביקור מחודש | דגל אדום

  2. itamarb1

    צר לי אלון, אבל אתה רק מחזק את התחושה שלי, שאתה מנפנף בידיים וזורק מספרים. אתה הוא שכתב בפוסט שהקרקעות שנמצאות בידי הקבלנים מספיקות לבניית פי 4 *דירות* ממספר הדירות שנבנה. דירות, לא קרקעות. היישובים ברשימה נראים לי כיישובים עירוניים ואני מניח (ואם אני טועה, אנא תקן אותי) שמדובר בפרוייקטי בניה רוויה שלא נבנו. המסקנה היא שפי 4 דירות לא יושבות על פי 4 קרקעות. אם, כטענתך, החברות הקבלניות מספסרות בקרקעות, אזי הפרטת הקרקעות יכולה להיות פתרון.
    ולעניין מחנק האשראי, שוב, זו טענתך אתה שזה נובע מהוראה של בנק ישראל. אז מי שיוצר את צוואר הבקבוק, לשיטתך, הוא לא הבנקים אלא דווקא בנק ישראל, זרועה של המדינה. אני מהמר שהגבלת האשראי לחברות הבניה היא איזו דרך רגולטורית לצמצם את הסיכונים של הבנקים. מעבר לעובדה שזה תפקידו של הרגולטור, זה גם נראה לי נכון.

    1. alonnisser מאת

      ראשית אציין כי הניסוח של התגובה האחרונה שלך תוקפני ואישי "מנופף בידיים וזורק מספרים" וזה תמוה בעיני ולא מתאים לרוח הדיון שאני מנסה לנהל כאן

      לגופו של דבר:
      א. אתה צודק שהתבלבלתי בניסוח תגובה (ותסלח שהיא נכתבה שהייתי טרוד במשהו אחר) בין קרקעות לדירות. אבל כדאי להבהיר משהו: בפוסט הקודם התייחסתי לכמה *דירות* אפשר היה לבנות על אותן קרקעות, בתכנון ציבורי ולא מוטה. אבל ההתייחסות שלי בפוסט *הזה* במספר פי 4 (על בסיס ההתייחסות של משרד השיכון) היא לגבי מספר הדירות המתוכנן בפועל בקרקעות, חברות הבנייה לא יכולות להחליט שהן בונות פחות על קרקע ספציפית ביוזמה ציבורית (4 קומות במקום 8) שכן המכרז היה על משהו ספציפי. ועל כן: כשהן בונות פחות *דירות* המשמעות היא שהן לא בונות על חלק *מהקרקעות* שכבר שווקו במכרזים.

      ב. האם הפרטה תפתור את זה או תחזק את המגמה? חשוב לזכור שגם כך המינהל מתנהל כאילו האדמה מופרטת כבר כמה שנים, ההפרטה הרשמית של מקרקעי ישראל נועדה לסיים ולקבע את המהלך הזה. שדובר על הפרטת המינהל בעצם דובר על שתי צעדים שונים (ועוד קצת) שחשובים לעניינו כאן: הראשון : "הצפת השוק בקרקעות" וכפי שהראתי בפוסט הזה, יש כבר קרקעות בשוק ואין מחסור בכאלו (וגם על אלו שבונים, בונים את הדירות הלא נכונות, ראה פוסט קודם) והשני חיזוק זכות הבעלות הפרטית על הקרקע שהועברה והאפשרות לסחור בה בין החברות והפרטים. לעניינינו המצב השני מחזק את היכולת של החברות לשלוט בכמות הקרקע שתשוחרר בבפועל לבנייה, כי במצב הקיים הן עדיין מחויבות לתכנון ולמכרז של המינהל, שיכול, תיאורטית אמנם בשנים האחרונות, להחליט שאם החברה לא ממשת את המכרז ובונה בלוז רלוונטי הוא לוקח את הקרקע חזרה ומעביר למישהו אחר. מסחור ימנע את זה מהמינהל ויחזק את היכולת של "הידיים החזקות" בשוק לווסת את שחרור הקרקעות לבנייה בפועל.

      ג. גם לגבי הצפת השוק חשוב לציין משהו: בגלל שזה עסק גדול (ובפרט עם מחנק האשראי שקיים בו) אין הרבה ידיים בשוק הראשוני של מכרזי מינהל/משרד שיכון לבנייה למגורים. הקטנים שמצליחים להכנס, זוכים במכרז או שניים לתקופה וזה מה שהם יכולים לעכל, אם ירבעו למשל את כמות המכרזים, הקטנים לא יוכלו לבלוע יותר, וכאמור סיפי הכניסה לשחקנים חדשים הם גבוהים יחסית, ועל כן מי שיקח את המכרזים הנוספים הוא סביר להניח החברות הגדולות, שזוכות לקווי אשראי בנקאיים, הון עצמי משמעותי ואולי גם אג"ח מונפק בריבית נמוכה יחסית. כיוון שכך "הצפת" השוק (שכאמור למעלה גם לא נחוצה באמת) תעביר חלק יחסי גדול יותר של הקרקעות לשחקנים הגדולים והחזקים ותחזק את המעמד המונופלי שלהם בשוק

      ד. בנק ישראל כרגולטור: ציינתי שההוראה על הגדלת ההפרשה בגין אשראי לבנייה של בנק ישראל היא חלק מהסיבה למחנק האשראי, זו ממש לא הסיבה היחידה והבנקים הם שחקנים גדולים ומשמעותיים בסיפור הזה, כברז האשראי. לדעתי, כמו בלא מעט מקרים בעבר, בנק ישראל מעדיף את תפקידו כרגולטור שאחראי על "יציבות" הבנקים (כלומר רווחים גבוהים ומעט סיכון) על תפקידו כרגולטור על הבנקים לטובת הצרכנים והמשק הישראלי. האם זה תפקידו כרגולטור? רק בתפישה מאוד מצמצמת של תפקידו ותוך התעלמות מהקשר ההדוק שיש בין צמרת הפקידות הבנקאית לפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, קשר שמביא "דרישות רגולטוריות" שמתאימות לרצונות של הבנקים.

  3. alonnisser מאת

    אגב, להגיד שאני קורא ל"מעורבות ממשלתית בבנייה" זה ממעיט. אני בעד תיקון ממשלתי משמעותי של כשל השוק הזה, כולל להיות שחקן פעיל מאוד בתוכו

  4. itamarb1

    אם החברות הקבלניות אכן מספסרות בקרקעות, לשם הדיון, הפרטת קרקעות דווקא יכולה לפתור את הבעיה. אם כמות הקרקעות שבשוק קטנה מספיק שחברות הקבלן יכולות לעוות אותו, אזי הגדלה *נרחבת* של הכמות יכולה לאיין את היכולת הזו. שוק הקרקעות יהיה גדול מכדי שיהיה ניתן לבצע בו מניפולציות משמעותיות.
    ההתנגדות להפרטה, כמובן, צבועה אף היא במניעים פוליטיים, ובמקרה הזה, גם באתניים. אגב, יציאת קק"ל ממינהל מקרקעי ישראל היא הפרטה גם כן. אבל, ברוך השם, במקרה הזה הקרקעות ישארו אונזרה.
    ואת כל זה אני מעיר מבלי לערער על הנקודה של הפוסט, שקוראת למעורבות ממשלתית בבניה.

    1. alonnisser מאת

      א. כמה זה *נרחבת* לשיטתך? אם פי 4 יותר קרקעות ממה שבפועל בונים זה לא נרחבת אז קשה להבין את משמעות המושג. להפך, כיוון שמספר השחקנים מוגבל, אם ישירות: מספר החברות שהן מספיק גדולות כדי לרכוש קרקעות במכרזים ואם בעקיפין – צוואר הבקבוק האמיתי שמווסת את השוק שהוא הבנקים. "הצפת" השוק בקרקעות תשנה משהו רק אם יהיו הרבה שחקנים קטנים ולכולם תהיה נגישות לאשראי רלוונטי בשביל לבנות. בכל תסריט אחר "הצפת" השוק רק מחזקת את השחקנים שיוצרים כשל שוק. שכן היא מעבירה לידיהם את המשאב במחסור שאותו הם מווסתים.

      לגבי שאר הטיעון שלך.. נו טוב, זכותך לחשוב כך. אני בטח לא מתנגד להפרטת הקרקעות מטעמים אתניים/פוליטיים או אחרים, להפך הרבה מהמחנה "האתני" תמך בהפרטה, שבין השאר תמנע כל העדפה מתקנת. כמו כן כמדומני אגב אונזרע ולא אונזרה

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s